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5A景区纳入公募REITs试点范围 一个万亿资本市场拥抱旅游业

原标题:5A景区纳入公募REITs试点范围 一个万亿资本市场拥抱旅游业

过去十多年,“旅游+地产”模式风靡旅游行业,以地产的短周期、高回报平衡景区投资的重资产、长周期和慢回报,是企业们敢于在旅游业一掷千金的信心支撑。而如今,随着旅游和地产逐渐脱钩,还有什么替代的模式能够解决高投资和慢回报的现金流矛盾?答案或许是,基础设施公募REITs。

基础设施公募REITs是2021年最受关注的金融产品,是中国资本市场新增的一个大类资产,地位和股票、债券等并列。其大致模式是将高速公路、产业园区、供水供电等基础设施的大部分收益权分割成小份,出售给普通投资者,基础设施的持有方可以快速回笼资金,而普通投资者除享有定期回报外,还享有收益权交易价格上涨带来的资产增值,投资者需要使用资金时可以在二级市场出售公募REITs。

旅游景区获得强力融资渠道

2020年4月,国家发改委和证监会联合发文,开展公募REITs试点工作。2021年6月21日,首批9只公募REITs正式上市交易,涵盖公路、仓储、产业园、污水处理等,合计募资超过300亿元。该品类一经上市,受到投资者的热捧,公众认购规模超配售金额数十倍,“中签率”堪比股票打新。9只公募REITs首日集体上涨,最高的上涨14.72%。

“从资产类别的角度上来看,基础设施REITs应该是一个万亿级的大市场。现在还处于刚刚起步的阶段,可能未来资产类别会进一步丰富,放进来新的不同类别的资产为整个市场的空间提供了新的可能性,市场前景非常广阔?!备还鹣喙馗涸鹑苏攵允着糝EITs火爆的行情分析称。

公募REITs虽火,但其发行人主要为基础设施和公用事业项目,原本和旅游业关系不大。然而2021年7月2日,国家证监会和证监会向旅游业发出“大红包”,其联合发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(以下简称“通知”),对公募REITs试点区域和试点行业进行扩容,明确将自然文化遗产、国家 5A景区等具有较好收益的旅游基础设施被列入发行范围。

“这对于旅游业来说,意味着出现了一个新的万亿级的资本市场,为行业提供融资和资产变现窗口。公募REITs偏重基础设施和公用事业的属性,同时它又是市场化的,运营能力和经营水平能直接反应在交易价格上,这个特点十分适合旅游业既是产业、又是事业的双重属性”,一位旅游证券分析人士告诉新旅界(LvJieMedia)。

北京恭王府

事实上,旅游业对投资资金需求巨大,但目前的几个主流融资渠道或多或少和旅游业的特点不相匹配。例如中国股票市场总市值约80万亿元,是最活跃也是融资功能最强大的资本市场之一,但由于旅游业涉及到的核心资源如山川名胜和历史遗迹,属于全民所有,不属于某家公司或某几个人,因此这类旅游景区的门票收入不能纳入上市公司,这使得绝大多数5A景区和自然文化遗产不能通过上市融资。

另两大主流融资渠道,银行贷款和债券,也难以适配旅游业的特点。银行贷款和债券看重发行主体的信用,尤其看重抵押物,这对中小型民营企业来说,往往意味着高门槛和高融资成本。由于旅游的事业性属性,地方政府往往会通过国企或地方融资平台介入旅游投资,国企和地方融资平台有足够的信用和抵押物,能获得大量低成本的贷款和发行债券,这一方面直接或间接推高了政府债务,另一方面因为获得资金太容易,其往往在政绩冲动下过度举债,各地一拥而上、千城一面,导致投资低效和资源浪费。

其他融资渠道如创投、产业基金等,其追求的是爆发式的高回报,而这样的高回报机会在旅游景区赛道已经越来越少。据新旅界发起的行业创投调查显示,在40家参与调查的文旅创投机构中,近一半持有的文旅项目估值相较于2019年未有升值甚至所下降;且有近一半的机构认为未来的文旅行业即便仍有不少机会,投资价值也将有所下降。

公募REITs的出现,或将为旅游景区的投融资打开新局面。此次纳入公募REITs的旅游项目为国家5A景区、自然文化遗产,目前全国5A景区共304家,37处文化遗产、14处自然遗产、4处自然文化双遗产。

“5A景区和自然文化遗产是旅游业的中流砥柱,经营模式上它的特点和产业园、公共设施有一定的相似性,都是初始投资大、营收稳定、回报周期长。排除掉新冠疫情这种极端情况,这类旅游资产的现金流是十分稳健的,适合作为优质的资产池开放给投资者。并且这些旅游资源的长期价值很稳固,像其他行业和公司,换了个管理团队或者出现了新的技术创新,资产价值马上发生变化的情况,在优质旅游景区不会出现,这一点觉得它适合做为长期投资标的”,上述旅游证券分析人士认为。

目前已发行的首批9只公募REITs都是超长的存续期,从20年到99年不等,如此长的存续期,要抵御市场变化的风险,也只有基础设施、公共设施以及依托自然和历史形成的旅游资源能够实现。同时,超长的存续期也将解决旅游投资回报周期长的痛点。

景区发行公募REITs门槛几何?

根据《通知》的规定,目前对发行公募REITs的主要门槛为:项目运营时间原则上不低于3年;现金流投资回报良好,近3年保持盈利或经营性现金流为正;项目营收来源稳定、合理且分散;未来3年净现金流分派率原则上不低于4%;发行项目当期目标不动产净值原则上不低于10亿元。

需要注意的是,酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围,项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地,租赁住房用地以及为保障项目正常运转而无法分割的办公用房、员工宿舍等少数配套设施用地除外。

5A级景区:圆明园

这个发行门槛对5A景观和自然文化遗产来说高吗?“从财务数据的要求上来说不高,只要有3年盈利或正向经营性现金流即可,未来3年净现金流分派率不低于4%,可以理解为投资人可预期的年化分红回报率不低于4%,这个融资成本对企业来说很低了。但是,项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地,这对景区发行公募REITs会有很大限制”,上述旅游证券分析人士告诉新旅界。

景区的业态是综合的,通常包含门票、交通、索道、餐饮、住宿、零售、物业租赁、演出等等。酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围,项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地,这意味着景区可以拿来发行公募REITs的底层资产,只能限定在公共、公益或基础设施性质的土地和物业上,大概只有“门票”符合要求。出台这一限制的原因,或许是为了保证底层资产在超长存续期内不因市场波动而发生“变质”,毕竟旅游资源的自然和文化魅力可以是永恒的,但在其之上叠加的商业业态能不能持续20年,则很难说。

事实上,公募REITs能不能为旅游投资打开发展空间,核心取决于这一新的投资品类后续市场表现如何,能不能被大众投资者所接受。而要想成为大众追捧的投资产品,有几个问题需要理清:这一类产品的投资回报率能不能满足投资者的预期要求;产品流动性如何,投资者急需现金的时候,能不能快速变现;超长的存续期内,出现难以预料的风险导致项目失败,投资者如何追索;产品波动性如何,能否避免大起大落,提供可预期的稳定收益?

主政者寄希望于公募REITs吸纳社会资金,解决基础设施和公共事业资金需求量大、投资期限长,地方政府债务高、金融杠杆难以持续等问题;广大投资者希望公募REITs提供安全、稳定、灵活、抗通胀的投资标的;旅游景区希望公募REITs作为新的资本市场,解决景区投资资金成本高、期限错配问题。

不同的参与方对公募REITs有不同的期望,而一款成功的投资产品,一定是在各方利益诉求中找到平衡点,用创新创造增量,使各方的利益都能得到保障。公募REITs的推出只是个开始,还需在实践中不断调整、不断完善,才能发挥出应有的价值。对于旅游业来说,这是个有着巨大潜力的金融创新,我们将保持关注并期待公募REITs在旅游业的落地。返回搜狐,查看更多

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